L’assemblea condominiale. Costituzione, validità, attribuzioni.
Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
La riforma del 2012 ha integralmente sostituito la norma circa la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni.
Ai sensi dell’art. 1136 c.c. in prima convocazione:
l’assemblea è valida se partecipa la maggioranza dei condomini, che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio,
sono valide le deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Qualora manchino quorum deliberativo e quorum costitutivo nella prima convocazione, la seconda convocazione deve avvenire in un giorno successivo, ma non oltre dieci giorni. In seconda convocazione:
l’assemblea è valida se partecipa 1/3 dei condomini, che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio,
sono valide le deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.
Delle riunioni dell’assemblea l’amministratore redige processo verbale da trascrivere nel registro dei verbali assembleari.
È sempre richiesta, come quorum deliberativo, la maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresenti almeno la metà dei millesimi, nelle delibere:
-di nomina e revoca dell’amministratore,
-di liti attive e passive circa materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore,
-di ricostruzione o riparazione dell’edificio di notevole entità,
-di tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni,
-di innovazioni,
-di impianti di videosorveglianza installati su parti comuni.
Attribuzioni
L’assemblea dei condomini provvede ex art. 1135 c.c.:
-alla conferma dell’amministratore e alla sua retribuzione,
-all’approvazione del preventivo e alla ripartizione delle spese tra i condomini,
-all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore,
-alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni.
Quest’ultimo dovere – introdotto dalla suddetta riforma – prevede la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori nel loro intero o all’importo dei relativi stati di avanzamento, qualora il contratto di appalto preveda questa formula.
Le delibere assunte a norma di tali disposizioni sono obbligatorie per tutti i condomini.
Impugnazione delle delibere assembleari
L’art. 1137 c.c. prevede che contro le delibere assembleari possa adire l’Autorità giudiziaria ogni condomino dissenziente, assente o – novità della riforma – astenuto.
Sono annullabili le delibere:
-che abbiano vizi di forma attinenti la violazione delle disposizioni normative o regolamentari circa il procedimento di convocazione dell’assemblea e le modalità di informazione dei condomini (per esempio, ritardo nell’informare il condomino della convocazione dell’assemblea),
-che presentino eccesso di potere o incompetenza, ossia invadano il campo di competenza dell’amministratore.
Sono nulle le delibere:
-assunte senza quorum costitutivo di legge,
-assunte senza quorum deliberativo di legge,
-prive degli elementi essenziali o che abbiano un oggetto impossibile, illecito o contrario a norme imperative.
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